用途地域がまたがる場合、建築できる建物は？敷地が複数地域にまたがる場合の判断基準 - 【宇都宮エリアの不動産売却】ハウスステーション

土地を購入して家を建てたいと考えているあなた、建築基準法のことはよくわからないけど、気になることがたくさんあるのではないでしょうか。
特に、敷地の用途地域が複数にまたがっている場合、どんな建物が建てられるのか、不安に思う方も多いと思います。
この記事では、用途地域が複数にまたがる土地の建築制限について、わかりやすく解説していきます。
土地を購入する前に知っておくべき情報が満載です。
ぜひ最後まで読んで、安心してマイホーム計画を進めてください。

用途地域がまたがる場合の建築制限

敷地の用途地域が複数にまたがる場合、建築可能な建物は、どの用途地域の制限を受けるのでしょうか。
建築基準法では、敷地の過半を占める用途地域が適用されると定められています。
これは、建築基準法第91条で明確に示されています。

1: 敷地の過半を占める用途地域の適用

建築基準法第91条では、敷地の過半を占める用途地域の建築制限が、その敷地全体に適用されると定められています。
つまり、敷地の一部が別の用途地域に含まれていても、過半を占める用途地域の制限に従わなければなりません。

2: 具体的な例

例えば、敷地面積が200㎡で、120㎡が第一種低層住居専用地域、80㎡が第二種住居地域にまたがっている場合、過半を占める第一種低層住居専用地域の制限が適用されます。
この場合、第二種住居地域で許可されている店舗や飲食店などの建築は、たとえ敷地の一部であっても許可されません。

3: 建築基準法第91条の解釈

建築基準法第91条は、敷地の用途地域が複数にまたがる場合の建築制限を明確にするために設けられた条文です。
この条文によって、敷地全体を統一的な基準で管理することが可能になり、地域全体の秩序を保つ役割を果たしています。

用途地域がまたがるときの建ぺい率・容積率

用途地域が複数にまたがる場合、建ぺい率と容積率はどうなるのでしょうか。
過半を占める用途地域の制限が適用されるのではなく、按分計算によって求められます。

1: 按分計算による建ぺい率・容積率の算出

建ぺい率と容積率は、敷地の面積に対する建築面積の割合を示す指標です。
用途地域が複数にまたがる場合は、それぞれの用途地域の建ぺい率・容積率を、敷地面積の割合に応じて按分計算して求めます。

2: 具体的な計算方法

例えば、敷地面積が200㎡で、120㎡が第一種低層住居専用地域（建ぺい率40%、容積率100%）、80㎡が第二種住居地域（建ぺい率60%、容積率200%）にまたがっている場合、建ぺい率と容積率は次のようになります。
建ぺい率：((120㎡/200㎡)×40%) + ((80㎡/200㎡)×60%) = 52%
容積率：((120㎡/200㎡)×100%) + ((80㎡/200㎡)×200%) = 160%

3: 按分計算の注意点

按分計算では、小数点以下を切り捨てたり、四捨五入したりすることはできません。
正確な計算を行い、建築基準法に則った建ぺい率・容積率で建築計画を進めることが重要です。

まとめ

用途地域が複数にまたがる土地の建築制限は、敷地の過半を占める用途地域の制限が適用されます。
また、建ぺい率・容積率は按分計算によって求められます。
建築基準法は複雑な内容ですが、この記事で解説した内容を理解することで、安心してマイホーム計画を進めることができるはずです。
土地を購入する前に、必ず建築基準法を確認し、当社のような専門家に相談するようにしましょう。